Quando o assunto é instalar toldo em apartamento alugado, surge uma dúvida recorrente: quem assume o custo? Inquilino ou proprietário? A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no Código Civil e, principalmente, no contrato de locação firmado entre as partes. Em regra, o toldo é classificado como benfeitoria útil - ou seja, melhora o uso do imóvel, mas não é essencial à sua conservação. Por isso, a regra geral exige autorização escrita prévia do proprietário antes da instalação, sob pena de o inquilino arcar sozinho com o investimento e ainda ter que retirar a estrutura ao final do contrato.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre instalação de toldo
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, regula as relações entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) em todo o Brasil. O artigo 35 trata das benfeitorias necessárias, o artigo 36 das benfeitorias úteis e voluptuárias. Para a lei, toldo é, na maioria dos casos, benfeitoria útil - aumenta o conforto e a funcionalidade, mas não é indispensável à conservação.
Segundo o artigo 36, as benfeitorias úteis só serão indenizáveis pelo locador se houver autorização expressa antes da execução. Sem essa formalidade, o inquilino perde o direito à indenização e pode, inclusive, ser obrigado a remover o toldo no fim do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça reforça esse entendimento na Súmula 335: 'Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção'. Por isso, o inquilino deve ler com atenção todas as cláusulas antes de assinar o contrato.
Toldo como benfeitoria útil: o que isso significa
O Código Civil, no artigo 96, classifica as benfeitorias em três categorias: necessárias (preservam o imóvel da ruína), úteis (aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (têm caráter estético ou de mero deleite). O toldo costuma se enquadrar como útil porque protege contra sol e chuva, valoriza o ambiente e melhora o conforto, sem ser indispensável.
Quando classificado como útil, o reembolso depende de acordo prévio. Já se o toldo for considerado voluptuário pelo juiz - por exemplo, uma estrutura puramente decorativa - não há direito a indenização, mas o inquilino pode retirá-lo ao final, desde que não cause dano à estrutura.
Em alguns casos raros, o toldo pode ser visto como benfeitoria necessária. Isso ocorre quando ele evita infiltrações graves ou protege uma área que sofreria deterioração rápida. Nessa hipótese, o inquilino tem direito à indenização mesmo sem autorização prévia.
Quando o proprietário deve pagar pelo toldo
O locador (dono do imóvel) só é obrigado a pagar ou reembolsar o toldo em três situações: quando autorizou previamente por escrito a instalação como benfeitoria útil, quando o toldo é benfeitoria necessária (ainda que sem autorização), ou quando o contrato de locação prevê expressamente o investimento.
Em casos onde o imóvel ganha valor de aluguel após a instalação, é comum que proprietário e inquilino negociem um abatimento parcial no aluguel para compensar o custo. Esse acordo deve constar em aditivo contratual escrito, assinado pelas duas partes, para evitar discussões futuras.
Se o proprietário se nega a autorizar, o inquilino tem duas opções: desistir da instalação ou bancar o investimento por conta própria, ciente de que poderá ter que remover a estrutura ao final do contrato.
Quando o inquilino paga e perde o direito de indenização
Se o inquilino instalar o toldo sem autorização escrita do proprietário, ele assume integralmente o custo e perde o direito ao reembolso, conforme o artigo 36 da Lei do Inquilinato. Ao final da locação, o locador pode exigir a remoção da estrutura e o retorno do imóvel ao estado original - incluindo o tapamento de furos na alvenaria.
A cláusula de renúncia às benfeitorias, validada pela Súmula 335 do STJ, é comum em contratos padronizados de imobiliárias. Se essa cláusula existir, o inquilino abre mão de qualquer indenização, mesmo que o proprietário tenha se beneficiado da melhoria.
Por isso, antes de instalar qualquer toldo, vale tirar uma foto da fachada, ler o contrato com atenção e pedir autorização por escrito - e-mail ou WhatsApp já servem como prova documental em uma eventual ação judicial.
Como formalizar a autorização do proprietário
A maneira mais segura é fazer um termo aditivo ao contrato de locação, assinado por proprietário e inquilino, descrevendo: tipo de toldo, dimensões, local da instalação, quem pagará a instalação, se haverá reembolso ao final, e se a estrutura ficará no imóvel ou será removida no encerramento.
Caso o aditivo seja inviável, vale conversar com o proprietário por e-mail ou aplicativo de mensagem, deixando registrado: 'Autorizo a instalação do toldo nas dimensões X, conforme orçamento enviado'. Essa troca tem valor jurídico em eventual disputa.
Vale também perguntar à imobiliária se há modelo de termo de autorização para benfeitorias. Muitas administradoras possuem documento padrão pronto, que protege as duas partes e formaliza tudo em poucos minutos.
E se o imóvel é condomínio? Cuidados extras
Em apartamentos, além da autorização do proprietário, o inquilino precisa observar a convenção condominial e o regulamento interno. O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil proíbe alterações na fachada sem aprovação dos condôminos. O inquilino que instala toldo sem aval do condomínio pode receber multa e ser obrigado a desfazer a obra.
A regra vale tanto para sacadas voltadas para a rua quanto para áreas de uso exclusivo da unidade. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em diversas ocasiões, que mesmo a área externa de uso privativo integra a fachada e está sujeita à uniformidade estética.
Antes de fechar o contrato com a fabricante de toldos, peça ao síndico cópia da convenção, do regimento interno e da ata de assembleia que padronizou modelos e cores. Esse cuidado evita prejuízo financeiro e dor de cabeça.
ART e responsabilidade técnica: quem fornece
Muitos condomínios e prefeituras pedem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) emitida por engenheiro registrado no CREA antes de autorizar a instalação. A ART comprova que o projeto e a execução foram acompanhados por profissional habilitado e atende às normas técnicas, especialmente a NBR 6123 (forças do vento em edificações).
A empresa fabricante e instaladora pode fornecer a ART quando solicitada pelo cliente. É uma boa prática combinar isso no orçamento, especialmente quando o toldo será fixado em alvenaria, viga de concreto ou estrutura de sacada de apartamento.
Para arquitetos, o documento equivalente é o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitido pelo CAU. Ambos têm validade jurídica e devem ser apresentados ao síndico, à prefeitura ou ao seguro do imóvel quando exigido.
Dúvidas frequentes
Inquilino precisa pedir autorização do proprietário para instalar toldo?
Sim. Pela Lei do Inquilinato (artigo 36), o toldo é benfeitoria útil e exige autorização escrita prévia do proprietário para gerar direito a indenização. Sem essa formalidade, o inquilino paga o investimento sozinho e pode ser obrigado a remover a estrutura ao final do contrato.
O proprietário tem que devolver o dinheiro do toldo quando o inquilino sair?
Só se houver autorização escrita prévia ou se o toldo for benfeitoria necessária. Para benfeitorias úteis sem autorização, não há reembolso. Para benfeitorias voluptuárias, também não. A Súmula 335 do STJ ainda valida cláusulas de renúncia à indenização, comuns em contratos padronizados.
Posso retirar o toldo quando sair do imóvel alugado?
Sim, desde que a retirada não cause dano à estrutura do imóvel. Se o toldo foi classificado como benfeitoria voluptuária, o artigo 36 da Lei do Inquilinato garante esse direito. Já as benfeitorias úteis autorizadas costumam ficar no imóvel, conforme combinado com o proprietário.
Contrato de aluguel pode proibir instalação de toldo?
Pode. As partes têm liberdade para incluir cláusulas restritivas, e o Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da renúncia a benfeitorias (Súmula 335). Antes de assinar o contrato, leia todas as cláusulas e negocie pontos que considerar prejudiciais aos seus interesses.
Em apartamento, basta a autorização do proprietário?
Não. Além do dono do imóvel, o inquilino precisa de aprovação do condomínio, conforme o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil. Toldo é alteração de fachada e exige autorização em assembleia, normalmente com quórum qualificado. Sem isso, o condomínio pode aplicar multa e exigir o desfazimento.
A empresa de toldos pode fornecer ART para o inquilino?
Sim. Quando solicitada pelo cliente, a fabricante pode emitir Anotação de Responsabilidade Técnica via CREA, assinada por engenheiro habilitado. A ART garante que a instalação atende a normas como a NBR 6123 (ventos) e é frequentemente exigida por condomínios e prefeituras.
Acordo verbal com o proprietário vale para indenização do toldo?
Vale, mas é difícil de provar em juízo. Por segurança, sempre formalize por escrito - termo aditivo ao contrato, e-mail ou troca de mensagens em aplicativo. Esses registros têm valor jurídico e protegem inquilino e proprietário em eventual discussão sobre indenização ou retirada da estrutura.
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